Os
trágicos desmoronamentos ocorridos nesta quarta-feira no Centro do
Rio lembram aos proprietários de imóveis que os riscos desse
tipo de investimento ultrapassam o sobe-e-desce da oferta e da demanda. Imóveis
são bens físicos; expostos, portanto, a problemas estruturais e outros danos
muitas vezes causados por quem não tem nada a ver com o empreendimento. Fora
isso, há pessoas morando, trabalhando e visitando o seu investimento, e elas
devem ser protegidas e reparadas caso o pior venha a acontecer.
No Centro do
Rio, um prédio comercial chamado Edifício Liberdade desabou, levando ao chão
dois prédios vizinhos. Aparentemente, o motivo foi um problema na execução de
uma obra que ocorria no Edifício Liberdade. O que fazer no caso de um estrago
de tamanhas proporções? E se o seu imóvel for danificado por causa da ação de
terceiros? “Em casos como o do Rio, o investidor deve lembrar que existe o
risco de perder completamente o seu investimento”, diz o economista Luiz
Calado, autor de um livro sobre investimento em imóveis.
Veja a seguir
as quatro lições que o investidor em imóveis deve aprender com a tragédia
do Rio:
Seguros para
imóveis têm excelente custo-benefício e protegem o bolso dos proprietários de
verdadeiras facadas, uma vez que os sinistros costumam custar bem caro. No
Brasil, é obrigatório por Lei que todo condomínio tenha um seguro denominado
Cobertura Básica Ampla, que protege a estrutura do edifício e os móveis das
áreas comuns contra incêndio e destruição total ou parcial, não importando a causa.
O condomínio que não tiver este seguro deve ser multado em um doze avos do IPTU
a cada mês sem seguro.
No caso que
ocorreu no Rio, todos os prédios que desabaram estarão cobertos, caso tenham
seguro. É importante lembrar, porém, que apenas o condomínio está segurado; as
unidades – salas comerciais e apartamentos, bem como seu conteúdo – precisam de
um seguro próprio.
As
coberturas, nesse último caso, são inúmeras. A básica inclui incêndio, explosão
e fumaça, mas em algumas seguradoras é possível contratar coberturas para
impacto de aviões e veículos terrestres, vendaval, alagamento e até
desmoronamento. Para casas e apartamentos residenciais, o valor do seguro não
costuma custar mais do que 1% do valor do imóvel.
Uma cobertura
importante dos seguros imobiliários é a de Responsabilidade Civil, que cobre
danos causados pelo segurado a terceiros. Por exemplo, se a marquise da sua
casa desabar e ferir um pedestre, esse seguro cobre os gastos hospitalares e
até mesmo as despesas para responder a um eventual processo judicial.
Há coberturas
interessantes até mesmo para inquilinos. Se você aluga o imóvel para
desempenhar uma atividade profissional ou se trabalha em casa, pode ser bom
contratar um seguro de lucros cessantes caso venha a ficar sem seu ganha-pão.
“No Rio, se fecham a rua onde ocorreram os desmoronamentos, até o comerciante
que nada tem a ver com a história terá de deixar de trabalhar e vai ficar sem
faturar”, lembra Luiz Calado.
Portanto, ao
investir em um imóvel comercial ou residencial, contrate um seguro e observe o
ambiente em que ele está inserido para escolher as coberturas. É uma área de
alagamento? Com grande incidência de vendavais? Exposto ao tráfego intenso da
rua? Próximo a um aeroporto? Perto de imóveis velhos, que corram risco de desabamento?
Mesmo que o
investidor não more ou trabalhe na propriedade, é essencial acompanhar ou ter
alguém que acompanhe eventuais obras no empreendimento. Toda obra tocada por um
engenheiro deve ser registrada no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia
(CREA) do estado, assim como o profissional responsável. A obra também deve
dispor de todas as licenças cabíveis, conforme o que é determinado pelo Plano
Diretor da cidade.
No caso do
Rio, especialistas suspeitam que o Edifício Liberdade teria sofrido um dano na
estrutura por conta de uma obra realizada por uma empresa ali instalada. De
acordo com a prefeitura carioca, a situação do imóvel junto ao órgão era
regular, e aquela obra, por sua natureza, não precisava de licenciamento. Mesmo
assim, uma irregularidade passou: a obra não tinha registro no CREA-RJ.
Portanto,
quem pensa que ter um imóvel vizinho a um imóvel comercial afasta o risco de
obras executadas de forma irregular ou amadora está enganado. Embora os CREAs
não tenham função fiscalizadora, os engenheiros são obrigados a informar o
órgão de todos os procedimentos, com especificações técnicas. Caso haja algum
problema, o CREA poderá punir profissionalmente o engenheiro registrado, o que
por si só confere uma segurança a mais à obra.
O
proprietário também deve estar de olho em eventuais sinais que possam indicar
danos à estrutura, como rachaduras e dificuldades de abrir e fechar portas sem
explicação aparente. No Edifício Liberdade, pessoas que trabalhavam no local
chegaram a relatar que viram areia caindo dentro do prédio, por cima do
elevador. Mesmo no Palace II, edifício que desabou no Rio de Janeiro em 1998,
foi um morador que notou um dano em um dos pilares de sustentação após acordar
com um estrondo e um tremor, o que levou os moradores a evacuarem o prédio.
Nesses casos, a Defesa Civil deve ser acionada imediatamente.
Com ou sem
obra, o investidor que aluga seu imóvel para terceiros deve se lembrar de
visitá-lo periodicamente para se certificar de que não há nada estranho
acontecendo. No Edifício Liberdade também foram levantadas suspeitas de uma
explosão por conta de vazamento de gás, de corrosão e infiltração da laje de
cobertura e até de sobrepeso por conta de depósito de entulho.
Ao vistoriar
o empreendimento, o proprietário deve observar se há cheiro de gás, rachaduras,
portas que passaram a fechar com dificuldade, inclinações no solo,
infiltrações, entre outros sintomas indicativos de que há algo errado. É
importante verificar também se há obras em imóveis vizinhos ou obras públicas
nos arredores. “Uma obra de metrô, por exemplo, é um risco grande para um
imóvel”, diz Luiz Calado.
Se algo de
estranho for notado na estrutura, a Defesa Civil deve ser avisada.
“Infelizmente não temos a cultura de levar o perigo muito a sério”, critica
Agostinho Guerreiro, presidente do CREA-RJ.
Caso haja uma
obra particular em um prédio vizinho, é uma boa ideia verificar se ela está
pelo menos regular, na tentativa de se proteger de maiores desastres. Para
saber se a obra e o profissional responsável estão registrados no CREA do
estado, basta entrar em contato com o órgão e informar o endereço do imóvel.
Para saber se a obra está regular junto à Prefeitura, a Defesa Civil é o canal.
Os três
prédios que desabaram no Rio de Janeiro eram vizinhos e estavam expostos ao mesmo
risco. Um único evento foi suficiente para que os três desaparecessem. A “lei”
da diversificação dos investimentos vale também para os imóveis. Não invista em
imóveis localizados no mesmo bairro ou região de uma cidade. Mesmo no caso dos
fundos imobiliários, procure aqueles que são expostos a diferentes tipos de
risco – um bom pagador de aluguéis, um fundo mais ativo e um que tenha vários
imóveis em carteira.
“Imagine um
sujeito que fosse dono de unidades em dois daqueles prédios que desabaram? Ao
diversificar, o investidor se protege tanto da degradação da área quanto desse
tipo de desastre”, lembra Luiz Calado.
Quem investe
em fundos imobiliários terceiriza todo esse trabalho de acompanhamento do dia a
dia do investimento. Os gestores já garantem o seguro, a regularização das
obras, seu acompanhamento e, se fizer parte do perfil do fundo, também a
diversificação.
A Brazilian
Mortgages, gestora de mais de 30 fundos imobiliários, detalha o processo de
execução de uma obra regular – seja uma benfeitoria, seja para a concessão de
um financiamento à produção: as etapas começam em um estudo de viabilidade
feito por uma empresa de engenharia, passando por uma avaliação das condições
que possibilitem a obra, visitas mensais à obra e relatórios de medição e evolução
do projeto.
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